策划动机

　　继国家对房地产市场推出降首付、提高公积金存款利率、降低房地产交易环节契税营业税等楼市新政之后，我市也推出阳江版楼市新政。日前，市政府出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，从优化供给、降低成本、简化流程、帮扶融资、促进消费、强化监督等六个方面对房地产业发展给予政策支持，对提升市场信心、降低购房和开发成本、加快去库存、促进投资是重磅利好消息，堪称稳定房市去库存的“大招”。针对《意见》的含金量和亮点，该报特邀牵头部门和相关人员一一解读。

　　政策背景

　　全市商品房去库存需16.6个月

　　根据市房地产协会统计数据显示，去年全市库存商品房(含商业用房、住宅等)面积319.3万平方米共29338套，按照现有销售情况，库存商品住宅消化周期至少需要16.6个月，处于合理消化周期的上值。

　　市住房规划建设局局长黄太健说，阳江房地产业一直处于比较良性健康的发展状态，这两年受经济大环境影响，房地产业进入调整期，也遇到一些问题，特别是一些项目在销售上遇到困难，面对这种情况，该局加强研究，调查摸底，有针对性地采取措施。

　　为全面落实中央、省委省政府关于扎实推进供给侧结构性改革和促进房地产市场平稳健康发展的重要部署，围绕中央、省委省政府去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等一系列工作举措，根据《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》《广东省供给侧结构改革去库存行动计划(2016-2018年)》和市委市政府有关工作要求，结合有关法律、法规和我市房地产市场的实际，由该局牵头起草了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)。

　　对于去库存，黄太健充满信心，他说，阳江去库存有压力，但不算特别大，因为相比较广东其他城市，阳江的房价处于相对较低区域，且新出台的《意见》不管对于买方还是卖方，含金量都非常高。

　　政策亮点

　　62条政策性措施有效服务买方卖方

　　《意见》包含六大方面共62条政策性措施，以推动整个市场的健康发展。

　　第一部分优化供给，主要是对住房用地供应规模、优化住房供应结构、加强业态引导方面提出了14条政策性支持措施。这一部分结合地方库存量，有效调控土地出让，让供给总量和供给结构更加符合市场需求，与市场对接。

　　第二部分降低成本，主要是市地方税务局、市国土资源局、市住房规划建设局、阳江供电局、市三旧改造办、市地震局、市气象局、市环境保护局、市发展改革局等单位从税收和收费方面提出了17条优惠政策和措施。在税率和税费方面，在不违反国家有关规定的前提下，都尽可能调低，帮助企业和购房群众降低成本，让买方和卖方都享受到切实利益。

　　第三部分简化流程，主要是涉及房地产开发业务审批的责任单位对简化办事流程，提高办事效能方面提出11项优化措施，进一步优化政务环境，方便企业办事。通过简化办事流程和环节，降低企业成本。

　　第四部分帮扶融资，主要是从各商业银行开展帮扶有需要的房地产企业融资专项活动，为房地产企业提供合适的金融产品和融资服务以及在办理抵押方面提出3条支持措施。围绕房地产企业碰到的流动资金困难，采取有效手段，或者出台新的金融产品，来帮助企业渡过难关。另外，市住房规划建设局和市国土局，也会针对土地抵押和预售房、在建工程抵押等一系列措施，共同解决部分企业当前资金困难。

　　第五部分促进消费，主要是从住房商业性贷款、实行货币化安置、发挥住房公积金作用、完善房屋租赁市场、鼓励农村籍居民进城购房等方面提出了12条支持措施。降低交易税费，推动消费。

　　第六部分强化监管，主要是从做好社会舆论正面引导、规范房地产市场秩序方面提出了5条监管措施。“一方面要扶持房地产企业，另一方面也要促进行业健康发展，保护消费者的权益。”黄太健说，对虚假广告和损害消费者权益的行为，坚决打击规范。

　　政策对接

　　符合阳江实际与当前市场需求

　　《意见》提出，对单一房地产开发项目不执行“90/70”政策，鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。对于在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求;对修建性详细规划已批准并处于实施阶段的开发项目，在必要规划控制指标不变的前提下，局部规划调整无需再重新进行规划修改的审批。

　　市房地产协会会长林国强说，“90/70”政策即是“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”，这个政策并不适合阳江住房需求，根据房协多年统计显示，90平方米以下的住房占销售比例很低，去年比例仅为9%，销售比例最大的房型集中在90-120平方米和120-160平方米。对不适应市场需求的住房户型做出调整是开发企业顺应市场需求的行为，是正本归源的做法。

　　在土地、商品房抵押融资方面，《意见》指出：“宗地在没有认定为违反法律法规恶意囤地、炒地的，或没有被依法收回或以查封等形式限制土地权利的，可以办理抵押登记。涉嫌闲置土地的认定处置不再作为办理土地抵押登记的前置条件。”“已批准预售的商品房项目，允许开发企业申请注销尚未销售的以套为单元的部分商品房的预售许可，并用该部分商品房办理在建工程抵押，增加企业资金流动性。”

　　黄太健说，过去，国土部门对土地抵押要求很严，如土地涉嫌闲置，不受理抵押登记。《意见》明确了取消土地闲置证明作为办理抵押登记前置条件，解决了企业融资抵押物活用合法性，不仅房地产行业受益，而且其他行业企业也受益。过去是不允许未出售商品房抵押贷款，造成企业在资金困难时无法用物业抵押。《意见》允许开发企业申请注销单套未销售的商品房的预售许可，按在建工程形式抵押贷款，盘活了企业资金流动，为后续资金提供了造血机能，解决企业资金链断裂风险。

　　企业心声

　　优惠条款多多切实为企业减负

　　君怡花园是市区最大的三旧改造项目之一，该项目地处过去的“城中村”，建成后将成为集住宿、餐饮、购物、教育等为一体的城市综合体，并有效改善周边居民的居住环境。市政府此次出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容也涵盖了“三旧”改造方面。该公司总经理曹恒和告诉记者，市政府认真落实“三旧”改造的优惠政策，积极支持房地产企业参与“三旧”改造，在税费等方面给予很大优惠，切实给企业减负了。

　　林国强认为，《意见》对房地产业的扶持力度是近年来最大的一次，优惠条款多，涉及面广，为房地产开发企业系统性解决了许多问题。市政府出台《意见》之前做了许多研究，多次征求企业和行业协会的意见，对房地产报建、规划、销售以及办理各证等整个房地产开发过程都有政策跟进。房地产业界对此反响热烈，认为这次出台的房地产政策对既简化了流程，又节省了大量资金，而且行业多年来所提出的一些意见和建议这次都实现了，并落实到实处，有具体落实单位。

　　“相关部门敢于担当，提出改革意见，如‘容缺预审’并联审批机制、降低居民购房成本、分期缴交相关规费等，对开发企业和市民都有利，为房地产投资创造一个良好环境，增强了开发企业信心。”林国强说，由于房地产开发是资金密集型行业，企业开发前期投资大，分期缴交可以解决企业资金短缺问题，对房地产业发展起到较好的推动作用。

　　购房者喜

　　降低营业税契税等减少购房成本

　　对于购房者来说，降低成本与自身利益密切相关。《意见》第二部分对降低居民购房成本作了明确规定：自2016年2月22日起，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。同时，执行下调房地产交易环节契税，并提出对购房人购买小区内的车位办理房屋登记的，按住房登记的收费标准80元/件收取登记费。

　　林国强说，车位登记收费原来是每件550元，市房协多年来呼吁降低收费标准，按照全市30000个车位计算，减少收费1000多万元，减轻购房者负担，对促进商品房销售是有利的。

　　《意见》明确了统建住宅小区的供电投资界面。对新建统建小区(未确认供电方案)的配套供电设施，从小区线至接电点的供电设施由供电局投资建设。

　　林国强说，过去，住宅小区接电的边界点是由供电部门定点的，开发商需要投入大笔资金建好供电线路再移交供电部门，投资大、线路长，甚至有小区从几公里外接线。由于资金投入大，过去某些小区居民用电使用的是临时施工用电，造成业主与开发商在用电上产生矛盾。

　　《意见》明确了供电部门与开发商供电投资的分界点，分界点电源侧设施由供电局投资，分界点负荷侧设施由客户投资建设，开发企业可以节省大量建设成本，减轻企业负担，降低房价。

　　市民陈先生告诉记者，对于购房者而言，买房过程中能少多少钱才是最关键的，《意见》不管是在营业税、契税，还是其他方面，都直接降低了购房成本，勾起消费者看房、购房的欲望。

　　部门表态

　　“容缺预审”并联审批机制提高办事效能

　　《意见》对简化规划、报建、验收、办证手续，实行“容缺预审”并联审批机制，各相关职能部门依法对业务进行审批，互不作为前置条件(法律法规有明确规定除外)，简化立项、规划、报建、验收、办证手续，提高办事效能。

　　林国强说，这一条规定对房地产开发企业非常重要，是简化流程的一种创新改革。以往企业办理相关流程时，必须要凑齐所有资料才能申报办理，缺少其中一项资料都要被打回，往往要重复跑多次。类似某些企业一些证件的原件抵押在银行，需要一定时间筹集资金赎回证件，一来一回时间就被耽误了。

　　黄太健说，“容缺预审”并联审批机制实施后，缺少某个证件，可以先按审批程序走，先办其他手续，然后补齐相关证件进行审批，大大提高办事效率，节约企业办证时间，减少资金风险，加快楼盘开发速度。

　　黄太健表示，《意见》的主要目的，就是根据市场需求，在一定阶段内对整个市场的健康发展进行引导，真正不折不扣把优惠政策落实到每个企业和每个消费者，作为牵头部门，除了自身落实好外，也会跟踪与其他部门相关条款的落实情况，促进整个行业的平稳健康发展。